Спрос на первичном рынке жилой недвижимости Москвы постепенно смещается за пределы МКАД, что отражается на динамике цен. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, на начало марта 2026 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилой недвижимости в ТиНАО увеличилась на 26% год к году. Наиболее заметная динамика наблюдается в сегменте бизнес-класса, где зафиксировано повышение на 46%. В массовых сегментах темпы увеличения более сбалансированы: в комфорт-классе средневзвешенная стоимость стала больше на 26%, а в эконом-классе — на 24%.
Для сравнения, в старых границах Москвы средневзвешенная цена на первичном рынке на начало марта 2026 года увеличилась на 23% год к году. Наиболее активно этот показатель вырос в комфорт-классе — +22%, тогда как в бизнес- и эконом-сегментах рост составил около 17%. Таким образом, новостройки Новой Москвы демонстрируют более интенсивную ценовую динамику по сравнению с проектами внутри МКАД. Эксперты жилого направления CORE.XP связывают это как с эффектом более низкой стартовой базы, так и с постепенным перетоком спроса в более доступные по цене локации.
Несмотря на более высокие темпы увеличения, абсолютные ценовые показатели в ТиНАО остаются ниже, чем в «старой» Москве. Так, на начало марта 2026 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса в Новой Москве составила 330,1 тыс. руб., что на 8% ниже, чем внутри МКАД, где показатель достиг 358,5 тыс. руб.
В комфорт-классе разрыв заметно выше: 335,6 тыс. руб. за кв. м в ТиНАО, что на 25% ниже, чем в «старой» Москве (445,4 тыс. руб.) Такая диспропорция во многом отражает различия в уровне развития транспортной и социальной инфраструктуры между новыми территориями и давно сформировавшимися городскими районами.
В сравнении Новой Москвы со спальными районами внутри МКАД — такими как Бирюлево, Дегунино, Выхино-Жулебино, Гольяново, Ивановское, Капотня, Левобережный, Лосиноостровский, Люблино, Новогиреево, Северное Измайлово, Северное Медведково, Тропарево-Никулино и Южное Чертаново — разница также сохраняется. В массовом сегменте средняя цена квадратного метра в ТиНАО на начало марта 2026 года остается примерно на 22% ниже, чем в этих локациях внутри МКАД.
Существенную роль в формировании спроса играет и более доступный бюджет входа на рынок. Минимальная стоимость квартиры в спальных районах Москвы внутри МКАД начинается примерно от 9 млн рублей, тогда как в проектах Новой Москвы предложения стартуют от 5,95 млн рублей.
При этом влияние транспортных проектов на стоимость жилья постепенно снижается. Как отмечают аналитики жилого направления CORE.XP, открытие новых станций Троицкой линии метро уже практически не оказывает прямого влияния на цены: так называемый «фактор метро» закладывается девелоперами в стоимость объектов значительно раньше — еще на стадии объявлений городских планов по развитию метрополитена.
«Мы наблюдаем устойчивый тренд децентрализации спроса на первичном рынке Москвы. Покупатели все чаще рассматривают проекты за пределами МКАД, прежде всего в Новой Москве, где сохраняется более доступный бюджет входа и при этом активно развивается транспортная и социальная инфраструктура. Несмотря на более высокие темпы роста цен в ТиНАО, в абсолютных значениях жилье здесь все еще заметно дешевле, чем в сформированных районах столицы. Это и поддерживает интерес покупателей и способствует постепенному сокращению ценового разрыва между новыми территориями и спальными районами внутри МКАД», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.